PRODUKT
Klienti sú v súčasnosti pri voľbe bývania náročnejší, sú však aj viac vzdelaní v oblasti obchodovania s nehnuteľnosťami a zároveň majú viac možností kontroly kvality a poradenstva, ako v predkrízových časoch. Trh sa prispôsobil aktuálnym nákupným preferenciám a poskytuje široké možnosti výberu v rámci lokality, veľkostnej kategórie, dispozičného riešenia, kvality i ceny. Stavia sa viac menších projektov, často s ponukou do 50 bytov, pričom aj výmera a skladba bytov je orientovaná na menšie byty. Pozorujeme snahu fázovať výstavbu a predaj, najmä pri veľkých projektoch.
VÝMERA
Výstavba nízkometrážnych, tzv. štartovacích bytov sa stala populárnou v krízových časoch 2010 – 2012. Vďaka malým výmerám a nižším nákladom na realizáciu (najmä v prípade rekonštrukcií ubytovní, ktoré predstavovali časté riešenie), boli aj konečné ceny týchto malých bytov na prijateľnej úrovni, čo vyvolalo zvýšený dopyt. Naopak, v projektoch budovaných pred krízou boli väčšie kategórie bytov, tzn. 4 – a 5-izbové byty, či mezonety ponúkané vo väčšom počte, ako teraz. Nástupom krízy sa stali veľké byty vďaka vysokej cene nepredajné a v nových projektoch ich developeri radšej neriešili, keď tak vo veľmi obmedzenom počte. Vo vybraných lokalitách a projektoch sa v posledných dvoch rokoch stali tieto veľké byty (najmä s terasami a výhľadom) veľmi žiadané a vďaka jedinečnosti si aj veľmi rýchlo nachádzajú svojich majiteľov. Cena však zostáva stále citlivou témou.
ŠTANDARD
Pred rokom 2009 boli kupujúci zvyknutí na výber zo širokej škály štandardného prevedenia bytov s bohatými možnosťami zmien na ktoré sa dokonca špecializovali klientské centrá. Dnes sa najčastejšou ponukou v nových projektoch stáva stredný štandard, avšak v kvalitnom prevedení. Prevedenie bytov v nízkom štandarde sa úplne vytratilo a nahrádza ho holobyt, ktorý je častý aj pri luxusných nehnuteľnostiach. Pri bonitnejších klientoch sa totiž počíta s individualistickými požiadavkami.
CIEĽOVÁ SKUPINA
Takmer 80 až 90% kupujúcich riešilo a naďalej rieši reálnu potrebu bývania. V rokoch 2011 až 2012 bol dopyt po štartovacom bývaní na vrchole, dnes prichádzajú na trh projekty s kombinovanou ponukou malých a stredných kategórií bytov. V súčasnosti, po útlme, už tvoria časť kupujúcich aj investori, ktorí pred krízou často nakupovali balíky bytov v nových projektoch. Na rozdiel od predkrízových rokov, kedy to boli hlavne zahraniční klienti, sú to dnes len domáci.
CENA
Priemerná cena bytov v nových bratislavských projektoch klesala od roku 2009 z hodnoty približne 2 080 EUR/m2 bez DPH na aktuálnu priemernú cenu 1 800 EUR/m2 bez DPH, ktorej pokles sa zastavil a už niekoľko kvartálov sa drží na rovnakej úrovni.
DOPYT
V rokoch 2006 – 2008 bol záujem o nové byty veľký a rýchlo sa predávali. Pri niektorých bolo potrebné robiť poradovníky (napr. Tri Veže), v prípade menších projektov sa nezriedka podarilo vypredať projekt ešte pred jeho dokončením. Ročne sa predalo 4 až 5 000 bytov.
Zmenu klientského správania možno badať v krízových rokoch 2009 – 2010. Kvôli nedôvere v rozostavané projekty sa kupujúci začali viac zaujímať o dokončené projekty, predaj z papiera prakticky nefungoval. Vplyv krízy sa jasne odzrkadlil v počte predaných bytov, ktorých počet klesol na priemer 1 400 bytov za rok.
Kupujúcich si časom získali projekty, ktoré badateľne napredovali vo výstavbe a počas posledných dvoch rokov sa vracia dôvera v nové projekty a predaj z papiera. Kupujúci prejavujú záujem o nové byty už v štádiu začatia výstavby, pri niektorých projektoch už aj počas predpredaja, tzn. niekoľko mesiacov pred začatím výstavb, vo fáze finalizácie príprav odštartovania výstavby a povoľovacích procesov.
V súčasnosti sa developeri do predaja nových projektov púšťajú v momente vydania stavebného povolenia, prípadne súbežne so začiatkom výstavby rozbiehajú predpredaj s výhodnejšími cenami. Na prieskum trhu a nastavenie projektu s ohľadom na potenciálnu cieľovú skupinu sa kladie oveľa väčší dôraz. Výsledkom je okrem kvalitného produktu, reálne nastavená cena, čo sa v konečnom dôsledku odzrkadľuje na úspešnom predaji. Od roku 2011 sa predaj bytov drží na priemernej úrovni 2 000 bytov za rok.
Autor: Michal Zajíček, analytik spoločnosti LEXXUS
Zdroj: LEXXUS, a.s.
Oddelenie Research & Real Estate Consultants pravidelne monitoruje najdôležitejšie informácie z aktuálneho diania na realitnom trhu. V našich analýzach prinášame nielen informácie z prieskumu trhu, ale i cenné skúsenosti z každodenného kontaktu s klientom. Vďaka dôkladnej znalosti požiadaviek trhu pomáhame developerom správne nastavovať ich projekty, a tým podporujeme výstavbu kvalitných, žiadaných projektov.
