Hypotéka a proces schvaľovania: čo banku zaujíma?
Napriek priaznivej prognóze na hypotekárnom trhu zostávajú pravidlá bánk stále veľmi prísne. Nečakajte, že prídete na pobočku a získate úver na počkanie. Podmienky hypotéky a posudzovanie žiadosti nie sú len o výške výplaty. Banka si vytvorí celkový obraz o vašej finančnej spoľahlivosti a preverí tieto aspekty:
-
Vašu bonitu: banka zistí, koľko zarábate, či je váš príjem stabilný a či po zaplatení výdavkov máte finančnú rezervu na splátky.
-
Zabezpečenie úveru: hypotéka je vlastne úver krytý hodnotou nehnuteľnosti. Preto musí mať banka istotu, že vami kupovaný byt alebo dom dokáže pokryť úver, ak by ste v budúcnosti prestali hypotéku splácať.
-
Vašu platobnú históriu: banka si podrobne preverí, ako ste v minulosti pristupovali k splácaniu pôžičiek, kreditných kariet či nákupov na splátky. Ak ste meškali so splátkami, vaše šance sa rapídne znižujú.
Ako banky pristupujú k príjmu zamestnanca vs. živnostníka?
Príjem zo zamestnania a z podnikania berie banka úplne odlišne. Typ príjmu ovplyvní to, ako rýchlo proces schválenia prebehne. Dôležitá je v tomto bode predvídateľnosť. „Optimálne podmienky na schválenie hypotéky má klient, ktorý má aspoň 30 rokov, pracuje na trvalý pracovný pomer u jedného zamestnávateľa aspoň 6 mesiacov a disponuje vlastnými zdrojmi vo výške 20% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Banka si výšku príjmu ako aj dátum nástupu k zamestnávateľovi preverí cez Sociálnu poisťovňu,“ vysvetľuje Slavomír Molnár, finančný sprostredkovateľ zo spoločnosti PROSIGHT.
Podmienky hypotéky pri zamestnaní neovplyvnia stravné lístky, príspevky na stravu a tiež daňové bonusy, ktoré zohľadňujú iba niektoré banky. Na problémy sa pripravte aj vtedy, ak pracujete ako šofér z povolania. Nie každá banka uzná diéty. Ak niektorá banka diéty uzná, ide len o ich časť.
Ako sú na tom živnostníci? Tí to majú so schvaľovaním hypotéky o niečo zložitejšie. Hypotéka pre živnostníkov je podmienená daňovým priznaním z minulého roka. Každá banka má na priznanie príjmov zo živnosti iný vzorec. Niektoré vám uznajú len percento z tržieb, napríklad 50 – 60 % z obratu. Iné berú do úvahy čistý zisk po zdanení. V tomto bode vám veľmi pomôže finančný poradca, ktorý pozná podmienky bánk a zvýši vaše šance na uznanie príjmov.
Ktoré ukazovatele okrem príjmu ovplyvňujú podmienky hypotéky?
Otázka, ako získať hypotéku, nie je len o vašom príjme. Banky majú ochranné limity, ktoré na trhu určuje priamo Národná banka Slovenska. Tieto limity bránia nadmernému zadlžovaniu. Ktoré ukazovatele hrajú rolu?
-
LTV (Loan to Value) – pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti: v súčasnosti nie je možné získať 100 % hypotéku. Štandardom je 80 %. Zvyšnú sumu musíte doložiť z vlastných úspor. Nižší LTV vám dáva vyššie šance na získanie hypotéky.
-
DTI (Debt to Income) – celkový strop vášho dlhu: hypotéka a iné vaše úvery nesmú presiahnuť 8-násobok vašich príjmov.
-
DSTI (Debt Service to Income) – mesačný strop na splátky: podľa pravidiel NBS nesmú vaše mesačné splátky presiahnuť 60 % vášho čistého príjmu po odpočítaní životného minima.
Čo urobiť pred podaním žiadosti o hypotéku?
Pred samotnou žiadosťou o hypotéku môžete urobiť zopár krokov, ktoré vaše šance zvýšia. „Na zvýšenie úverového limitu na hypotéku je potrebná eliminácia existujúcich výdavkov a úverov. To je možné spraviť ešte pred podaním samotnej žiadosti o hypotéku alebo nechať si schváliť hypotéku s podmienkou vyplatenia týchto existujúcich záväzkov,“ popisuje Slavomír Molnár z PROSIGHT.
Ak máte drobný úver, napríklad lízing na auto alebo nákup na splátky, splaťte ich ešte pred žiadosťou o hypotéku.
Na hypotéku by ste mali myslieť roky vopred a snažiť sa o to, aby ste nemeškali s platbami. Oneskorená splátka za telefón svieti v registroch aj roky. Ak nemáte vlastné zdroje na dofinancovanie hypotéky, pomôcť vám môžu rodičia, ktorí založia svoju nehnuteľnosť. Vždy však vyberajte banku, ktorá umožňuje neskoršie flexibilné vyňatie tejto nehnuteľnosti z úveru.
Aké sú najčastejšie chyby pri vybavovaní hypotéky?
Slavomír Molnár upozorňuje, že najvýhodnejšia ponuka je len zriedka v tej banke, v ktorej má klient svoj bežný účet. Vždy je optimálne porovnať si viaceré banky. Dôležité je mať stabilné zamestnanie a nemeniť ho pred žiadosťou. Nesnažte sa zatajiť staré dlhy. Úverové registre na Slovensku nepustia. Banka sa o každom vašom prehrešku či aktívnom úvere dozvie v priebehu sekundy. Chybou je tiež snažiť sa obísť všetky banky na vlastnú päsť. Porovnávanie ich komplikovaných podmienok je vyčerpávajúce.
Získať hypotéku nie je len o najnižšom úroku v reklame. Je to o nastavení dlhodobej stratégie, kde zohľadníte fixáciu, poistenie a flexibilitu pri budúcich zmenách. Skúsený finančný sprostredkovateľ vám skutočne ušetrí čas. Urobí tiež kompletnú analýzu trhu, pripraví doklady a vyjedná podmienky, na ktoré by ste sami nedosiahli. Využite odbornú radu a získajte výhodnú hypotéku, ktorá vás nebude zaťažovať.
