Nebezpečí vlastnictví domu bez stavební dokumentace

Nemopas.cz 08.10.2017 00:35 Ve své praxi inspektora nemovitostí se poměrně často setkávám s tím, že ke kontrolované nemovitosti neexistuje ověřená dokumentace odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. U starších staveb dokonce neexistuje vůbec žádná dokumentace. Co je však zarážející, že často ani u developerských výstaveb majitelé nových hromadně stavěných rodinných domů žádnou projektovou dokumentaci neobdrží. O povinnosti vypracovat PENB při prodeji nemovitosti se všeobecně ví a kupující je zde poměrně dobře chráněn zákonem . Co se týká stavební dokumentace, povinnosti pro vlastníka stavby jsou jasně stanovené zákonem. Jmenovitě stavební zákon v § 125 jasně ukládá vlastníkovi stavby uchovávat dokonce ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení a tuto dokumentaci při změně vlastnictví odevzdat novému vlastníkovi. Výňatek ze stavebního zákona U novostaveb rodinných domu by to neměl být problém. Součástí předávání nové nemovitosti obvykle bývají všechny různé protokoly o revizi zařízení, uživatelské návody, originální nebo ověřený PENB atd. Kromě těchto „papírů“ by však měl nový vlastník trvat i na předání projektové dokumentace, a to nejen té pro stavební povolení . Z mnoha důvodů by měl nový nabyvatel trvat i na odevzdání podrobnější prováděcí dokumentace . Jednak tato dokumentace je podrobnější a jednak často dochází k určitým např. klientským změnám, které v původní projektové dokumentaci nejsou postiženy. Horší situace může nastat u starších staveb, kde žádná dokumentace neexistuje ani v archivu příslušného stavebního úřadu, popř. archivovaná dokumentace už neodpovídá současnému stavu. V tomto případě by měl předchozí vlastník pořídit alespoň zjednodušenou dokumentaci stavby a nechat ji následně stavebním úřadem ověřit. Projektová dokumentace starších staveb bývá zpravidla uložená i v archívu příslušného stavebního úřadu. Je však nutné zkontrolovat, zda odpovídá skutečnému provedení. Co hrozí vlastníkovi stavby, pokud nemá aktuální dokumentaci? Pomineme-li čistě praktické důvody spojené s užíváním a údržbou nemovitosti, chybějící nebo nekompletní stavební dokumentace se nám vymstí i při jakémkoliv novém záměru v budoucnosti. Stavby se během doby různě přizpůsobují novým nárokům uživatelů, technologiím atd. Při jakékoliv změně stavby pak budeme muset stejně předložit úřadům platnou dokumentaci odpovídající skutečnému stavu a nezbyde nám, než ji nechat nově zpracovat. Dokumentace se nám bude hodit i při různých žádostech o dotace z národních nebo evropských dotačních programů. Koneckonců i pro udržování nemovitosti v provozuschopném stavu, plánování oprav atd. se bez dokumentace udržované v pořádku neobejdeme. Příklad přes sto let staré stavby , o které nebyla dochována žádná dokumentace. Neprokážete-li, že stavba byla v minulosti řádně povolena a zkolaudována, stavební úřad ji může posoudit jako „černou stavbu“ a nemusí Vám povolit její „legalizování“ tzv. pasportem stavby. V nejhorším případě nám dokonce hrozí, že budeme muset nezdokumentovanou stavbu i zbourat. Pravda, toto krajní řešení určitě nehrozí majitelům novostaveb. Ale u starších staveb, zejména těch velmi starých, ke kterým byly v průběhu věků přistavovány různé přílepky, anebo u různých vedlejších staveb typu „kůlny“, je takováto situace celkem reálná. Stavební zákon sice pro případy starších staveb, u kterých se nedochovala dokumentace, popř. vůbec nebyla pořízena, zná již zmíněnou zjednodušenou dokumentaci stavby , tu však nemusí automaticky ověřit, pokud vlastník neprokáže, že stavba byla v minulosti řádně povolena a zkolaudována . Může se tedy klidně stát, že koupíte např. starší samostatný rodinný dům se samostatnou garáží, což Vám prodávající nebo realitní makléř budou prezentovat jako jednu z výhod této nemovitosti. Po letech spokojeného užívání draze koupeného domu se Váš soused špatně vyspí, udá Vás na stavebním úřadě, že na jeho pozemek mu stíní Vaše načerno postavená garáž, a stavební úřad musí konat. V nejbližších dnech můžete v poště očekávat výzvu k odstranění stavby… Stavební dokumentaci se Vám vyplatí mít nejen při stavbě, ale i v průběhu jejího využívání. Navíc je dobré začít s pěstováním pozitivního vztahu k stavební dokumentaci od nejútlejšího věku… Z pozice kupujícího nemovitosti je tedy vhodné při jejím přebírání trvat na předání včetně aktuální stavební dokumentace a ideálně to mít zakotveno v kupní smlouvě. Ing. arch. Petr Tichota, inspektor nemovitostí http://www.nemopasinspekce.cz petr.tichota@nemopas.cz Autor je certifikovaným inspektorem nemovitostí Nemopasu pro region Čechy, oblasti Prahy a Středočeského kraje. Foto zdroj: Ing. arch. Petr Tichota, Nemopas